【気軽な不動産投資REIT】大和ハウスリート(8984)は買いか。

REIT

こんにちは!虚弱体質投資家のエイトです。緊急事態宣言で大阪は巣ごもり状態の人も多いのではないでしょうか。お互い様気をつけていきましょう!

REIT(リート)

ご存知の通り、リートは投資家に資金を募り、投資家みんなで不動産を購入し、運営者から家賃収入を分配金としてもらうものです。一般的に不動産投資信託と呼ばれるものです。

単独で行う不動産投資、経営と違い運営はその投資法人がやってくれているので、手間要らずで分配金をもらえます。分配金は主に不動産の家賃収入と不動産売却益なので比較的、安定的に分配金がもらえるのが特徴です。

不動産投資初心者の方や、資金力が無く今後の値上がりが見込みにくい不動産しか買えないなど、不動産投資に興味を持っているけど不安で投資にまで踏み切れない方には、REITへの投資は良いかもしれません。REIT銘柄によっては一等立地(東京23区内など)に集中的に投資しているものがあったりします。分配利回りはそこそこだけど、将来の値上がりが見込めるもの、オフィスに注力しているもの、ホテルに注力しているものなど様々あります。

大和ハウスリート

今回はその中でも大和ハウスリートについて考えてみたいと思っています。この大和ハウスリートは名前の通り、あの有名な大和ハウスがスポンサーのREITです。

資産規模は上記の8240億円とかなりの規模です。J-REIT(日本のリート)では5番目の資産規模のようです。棟数も227とよく分散されています。平均の築年数も11年ほどと若く新築が多いのも良いですね。

大和ハウスリートに注目した理由は物件構成(ポートフォリオ)

僕は、大阪市中心で不動産投資を行っており数棟運営しております。その中で実感として湧くことがあります。それは同じ不動産投資でも、住居系(レジデンス系)と倉庫系の不動産は需要が底堅く強いということです。

特にコロナショック以後は、在宅ワークの普及からか、ネットで買い物をする人が増え物流が活発になり倉庫の重要性が増していると推測できます。

なので倉庫を中心としたREITの銘柄はコロナ以降上昇を続けており今では手を出すのが怖いくらいになってしまいました。

ではなぜ大和ハウスリートなのか。その答えは下の物件ポートフォリオ構成となります。

上の図の通り、世間の一般的な大和ハウスのイメージは住居系だと思いますが、ポートフォリオを見てみると50%が物流施設、つまり倉庫系です。そして30%がコロナ禍でも安定的な居住施設、つまり住居系です。

このポートフォリオは今の時代にぴったりだと個人的に感じます。

上の図は地域別の不動産保有比率です。首都圏に64%、近畿圏に8.5%あとは日本中に分散されています。首都圏に稀に見る大地震がない限り安全な印象を持ちます。もし地震が起きても築が浅く物流施設の作りはシンプルなものが多いことをイメージすると地震にも強いのではと推測できます。

物流系のREITの中では利回りがまだ高い

大和ハウスリートという名前からのイメージが強いのか、物流倉庫に力を入れているREITの中では株価はそこまで上がっていなく、利回りは約4%ほどで買える水準だと思っています。

以上が直近の分配金の実績と予想です。

上がここ数回の分配金の推移です。2020年8月期で若干の落ち込みがありますが、持ち直しております。

ただ株価は上がりが他に比べて遅いだけで順調にじわじわと上がっているのが現状です。利回り的には良いと思いますが、人によっては価格が高いと感じるかもしれません。

財務健全性、借入状況

借入金についてはLTVは42%ほどで推移しています。※LTVとは、REITは投資家からの出資以外に銀行からも有利子借入を起こして不動産を購入しています。なので総資産に対して銀行から借りている有利子負債の比率をLTVと言います。

僕自身の不動産経営の経験から言えば総資産に対して有利子負債が50%以下なら資金繰りは結構なんとでもなるものだと感じています。

稼働率

2021年4月13日時点

稼働率はとても順調に推移しているようです。全ての不動産ジャンルで96%以上の稼働率を維持しています。

その稼働率から収益も順調に推移している。

僕の結論

以上大和ハウスリートさんのHPからの資料を見て考えてきましたが、高配当株好きな僕は、このタイミングで投資するのは悪くないと感じています。利回りの水準で言えば3.9%から4%ほどの水準は良いと思っています。そして資産価値が維持されそうな首都圏に多く物件を持っていることや需要の底堅い物流と住居の組み合わせは価格の値上がりを見込めキャピタルゲインも期待できると感じています。

大和ハウスがスポンサーということで時代の変遷により様々な形態の不動産を開発できることを考慮すると、10年後はレジデンス(住居系)を中心としたポートフォリオに変貌させたりといったことも可能だと感じています。

総合不動産開発業者と変貌している大和ハウスがスポンサーということも強みになっていると感じます。

しかしながらチャートを見ると怖さも感じます。

2年チャート
2006年からの長期チャート

ここ2年のチャートでみると大丈夫そうに見えますが超長期の2006年からのチャートで見るとかなりの高値ですね。高配当の裏付けがないと購入する自信は湧いてきません。この辺のリスクをどうとるかは個人のポジションによると思います。

投資は自己判断と自己責任でよろしくお願いします。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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