僕のポートフォリオ(2021.2月現在)

ポートフォリオ

おはようございます。今回は初投稿ということで、現在の僕の資産ポートフォリオの状態をざっくり公開したいと思います。

現状、純資産の配分ポートフォリオ

  • 現物不動産 87.5%
  • 預金 6%
  • 株式(ETF等)3%
  • コモディティETF(貴金属含) 2%
  • 現物ゴールド 0.7%
  • 仮想通貨 0.8%

大体こんな感じです。見ての通り現物での不動産投資がメインとなっています。

問題点

現物での不動産投資がメインとなっていることがメリットでありデメリットでもあります。

メリットとしては

  • 不動産賃貸業(レジ)ビジネスなので金融市場に左右されなく安定した家賃収入が見込める。
  • 今後の日本の情勢(大阪都市部)がインフレになることがあれば価格上昇の恩恵を売却時に受けれる。

デメリットとしては

  • 地震のリスク
  • 借入金返済と税金負担増(デッドクロス)のリスク
  • 築年数、老朽化による修繕リスク
  • 築年数、老朽化による不動産価格下落リスク
  • 人口減少などによる価格下落リスク
  • 空室、家賃減少リスク

などが考えられる。

現在所有している現物不動産は築30年以上のものばかり。元金毀損リスクを嫌がって大阪都市部で投資しているが、形あるものは必ず朽ちていくもの。

「投資は一つのカゴに盛るな」の格言にあるよう、ある程度の分散が必要だと考えるので不動産の保有率を今後5年から10年かけて減らしていくことを考えている。

ちなみに不動産投資は株式投資などとは性質が大きく違う。不動産投資は事業経営です。築年数がいくほどリフォームプランや入居者獲得営業、入居者クレームの対応など労働部分が多く、金融商品への投資とは大きく違う。自分でコントロールできる分、規模が大きくなればなるほど労働コストも増えていく。

日本の不動産市場はアメリカ金融市場の周回遅れ

日本の不動産市場は世界の株式市場に大きく影響を受ける。特にアメリカ市場。感覚的に大阪の不動産に影響が出てくるのは1年後くらいのイメージを持つ。しかし価格上昇する地域は限定的

1973年から2018年までの長期的なS&P500の利回りは年平均で7.1%です(配当分配金など含めると10%程あるようですが)。都心部での不動産投資は築年数にもよりますが、現在表面利回りは4.5%〜7%くらいのイメージではないでしょうか。東京は2%3%というのもあるようですね。そこから経費を引いていくと実質のネット利回りはマイナス〜3.5%くらいが良いとこではないでしょうか。これはインカムゲイン(家賃収入)に焦点を当てた考え方です。キャピタルゲイン(売却収入)に焦点を当てると銀行への返済が済んでいる部分が売却時に手元に残り利益を得られる可能性もありますが、買った値段、またはそれ以上で売ることができるかは日本のポテンシャル次第です。僕は日本でのこれからの不動産投資はよっぽど良い立地を買って安値で仕入れができていないとこれからの未来は厳しくなっていくと感じています。

これからは良い立地の自宅を買い、後はREITや株式運用で運用が良い?

以上の現時点での僕の考えでは、不動産との関わり方は自宅を一つの投資として考え、値上がりもしくは値が横ばいを見込める地域で家を買い、家賃収入は東京23区内を中心に運営しているREITなどを通して得ることが良いのではないかと思うようにもなってきました。まだまだ思案中ですが、これらのことを踏まえて、今、僕が考える理想のポートフォリオは以下となります。

  • 実物不動産(自宅など) 10%
  • 不動産(REIT) 10%
  • 預金・債券 10%
  • 株式(ETF等) 54%
  • コモディティETF(貴金属含) 5%
  • 現物ゴールド 10%
  • 仮想通貨 1%

以上が現時点での僕が目指す姿のポートフォリオとなるかと思います。また時間が経つと考えが変わるかもしれませんが、その時はまた報告させていただきます。

ここ最近は金融市場が異常な加熱を帯び、仮想通貨などフィンテックの技術も進歩してきて今後の資本主義市場がどうなるか見通しづらくなっていると思います。莫大に積み上がっている世界のマネーも次の金融システムの崩壊(リーマンショックのような)がきたらどうなるかわかりません。今考えている資産ポートフォリオもどの程度機能するかわからないので現物の不動産をビジネスとして抱えておくというのも有力な手立てとも考えているので迷いどころです。

まぁ何にせよどんな時代でも生き残れるよう自分磨きに力を入れるべきだと最終的には感じます。僕には、虚弱体質というハンデがあっても何とか生きていく力はつけておきたいものです。

コメント

タイトルとURLをコピーしました